Не новость, что как неравенство доходов, так и арендная плата достигают в наши дни рекордно высокого уровня, особенно в самых дорогих городах мира и ведущих технологических центрах. Но насколько сильно связаны между собой неравенство доходов и арендные ставки?

Этому посвящено новое исследование, опубликованное в журнале Urban Studies. Авторы анализируют рост неравенства доходов и бремени арендной платы в крупнейших американских городских агломерациях и отслеживают связь этих параметров, которая сильнее всего бьёт по семьям с низкими доходами, чем только усугубляется растущий разрыв между богатыми и бедными регионами Америки.

Автор исследования Хунвэй Донг описывает связь между неравенством и арендной платой в 100 крупнейших агломерациях США, которые составляют примерно две трети населения страны. Донг, доцент кафедры градостроительства и географии в Калифорнийском государственном университете в городе Фресно делает акцент на связи между 507 округами в этих агломерациях, сравнивая данные за 2000 год с данными за 2008–2012 годы — время, когда неравенство резко возросло и движение «Обратно в город» (процесс роста концентрации сферы услуг, технологий, высокооплачиваемых технических и творческих рабочих мест в центральных зонах американских городов и приток населения в городские центры в 2000-х годах, иначе — процесс реурбанизации. — прим.пер.) было в самом разгаре.

Для измерения неравенства доходов авторы используют общепринятый показатель — коэффициент Джини. Под бременем аренды понимается доля дохода, которую семья тратит на аренду. Семьи с доходом ниже 80% от медианного в данном населённом пункте попадают в категорию «сильно обременённые арендной платой» (по данным HUD's Comprehensive Housing Affordability database и American Community Survey).

Исследование обнаруживает тесную связь между неравенством и арендным бременем для домохозяйств с низкими доходами в крупнейших городах Америки. Взгляните на две диаграммы рассеяния из исследования (ниже), которые изображают связи между ними. На первом изображении уровень неравенство сравнивается с долей домохозяйств с низким доходом и высоким бременем арендной платы. Красная линия показывает долю домохозяйств, обременённых арендной платой, в 2000 году, а синяя — домохозяйств, обременённых арендной платой, в 2008–2012 годах. Обе линии прослеживают рост, демонстрируя положительную связь между неравенством и бременем аренды. С ростом неравенства в доходах растёт и арендное бремя домашних хозяйств с низким доходом.

На втором графике прослеживается связь между изменением неравенства в доходах и изменением доли домохозяйств, обременённых арендной платой, в период с 2000 по 2008–2012 годы. Здесь снова линия наклонена вверх, показывая положительную связь между ними. По мере роста неравенства в доходах между округами на территории крупных агломераций растёт и доля домохозяйств с низкими доходами, сталкивающихся с серьёзным бременем арендной платы.

Чтобы выявить более широкую связь между неравенством и бременем аренды, авторы исследования используют метод главных компонент. При этом учитываются такие факторы, как бедность, безработица, раса, этническая принадлежность и другие переменные, которые тоже влияют на неравенство и арендное бремя, а также взаимосвязаны друг с другом.

В конечном итоге исследование показало, что округа с более высоким уровнем неравенства в доходах, как правило, сильнее обременены арендой. При прочих равных условиях на каждые 0,1 прироста коэффициента Джини в округах приходилось увеличение на 2,2% домохозяйств, обременённых арендной платой. В период с 2008 по 2012 год в этих округах наблюдалось еще более высокое увеличение на 4,4 процента.

Перед нами причинно-следственная связь: скорость увеличения неравенства в доходах прямо влияет на скорость роста арендной нагрузки.

Однако данная связь все-таки не означает, что неравенство в доходах является единственным фактором, который приводит к высоким арендным ставкам. В исследовании было рассмотрено 507 американских округов, и неравенство в доходах оказалось наиболее сильным в округах с обеспеченным населением. Так, например, в Манхэттене коэффициент Джини составил 0,6, что является одним из самых высоких наблюдаемых значений коэффициента в мире.

Но в то же время именно обременение арендной платой выше на территориях с преобладающим бедным населением. Согласно данным исследования, вовсе не жители округов в Нью-Йорке или Сан-Франциско обременены самыми высокими арендными платежами в стране. Самое высокое арендное бремя несут жители округа Оранж (штат Флорида), в котором находится и город Орландо. Именно в Орландо рекордные 53% домохозяйств с низкими доходами тратят больше половины своего дохода на арендные платежи. А в самом штате Флорида в период 2008—2012 годов в таком положении находились 44% семей с низким уровнем дохода, что дало основания считать Флориду наряду с Калифорнией территориями с самым высоким арендным бременем в стране.

Неравенство в доходах связано с увеличением арендного бремени, оба этих показатели растут вместе. Уровень неравенства в Америке как по рыночным, так и по располагаемым доходам сегодня выше, чем когда-либо за последние 40 лет. В исследовании было обнаружено резкое увеличение арендной нагрузки за рассматриваемый период времени. Так, в 2000-м году 24% домохозяйств с низкими доходами тратили более половины своего дохода на арендную плату. Спустя 12 лет количество таких домохозяйств выросло на 11% и составило уже 35%. Таким образом, уже более трети американских семей с низким уровнем доходов тратят большую часть своих доходов на аренду.

По мере того, как в тесной взаимосвязи с ростом арендной платы растёт и само неравенство в доходах, именно американские домохозяйства с низким доходом страдают больше всего.

Результаты данного исследования демонстрируют ещё один серьёзный фактор, благодаря которому усиливается и без того внушительный разрыв между богатыми и бедными в стране.